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县房地产管理局:我县城区住宅小区物业管理问题析因

2017-01-19 15:37:38 来源:县房产局 作者:谭燕君 编辑:蒋蕾

  据县房管部门走访、座谈的情况收悉,仅警苑新村等极少数几个小区服务较为规范,业主较为满意;金土佳苑投入数万元安装了较为完备的消防设施、监控设施、应急发电设施,业主反响较好;大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门,没有明确的服务标准,服务质量相对较差,服务制度落实不到位,好一点的小区也仅有保安服务和维修服务,有的小区因为乱搭乱建、卫生状况差等原因,业主和物管严重对立,出现拒交物管费甚至要求物管企业离场的尴尬局面。析其主因:

  一、房地产开发建设遗留问题成物业纠纷主因

  在物业纠纷投诉中,有相当数量是业主投诉个别房地产开发建设遗留问题而引发的。有的开发商未严格按规范和规划要求配套相应的公共建筑和共用设施,或将配套设施等共有产权挪作经营使用。如绿化不到位、安防设施不到位、公共车棚(位)少、休闲公建设施少等。有的开发商与物业管理企业签订前期物业管理服务合同后,小区公共设施和部位施工监管不到位。有的因工程施工质量遗留问题至今难以解决。

  调查发现,在住宅小区的开发建设过程中,由于主管部门监管不力,施工过程中不能实时监管,竣工后不能严格按照规划要求进行验收,导致规划设计被更改的现象十分普遍。一是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不一样,小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化,开发企业不兑现承诺,不履行合同,使业主权益遭受损失;二是开发企业不严格按照规划要求施工,随意挤占公共用地,见缝插针,把规划的绿地、活动场所等配套设施用地挤了又挤,占了又占,甚至完全占用;三是规划设计要求的配套项目在建设过程中,有的被偷工减料,造成质量差,档次低,寿命短,有的缺项,有的被砍,带来较多遗留问题,不仅严重侵害了业主的利益,也为以后小区的物业管理、安全留下了隐患。

  二、管理制度不完善

  目前,我县尚未出台与国务院《物业管理条例》及《湖南省物业管理条例》相对应的物业管理条例实施细则,给物业管理工作带来很多不便,在具体操作中存在较大的局限性和制约性。主要表现在:一是物业管理用房的规划、设计、建设、验收、移交没有具体的要求和标准;二是专项维修资金难落实,公用部位维修难等问题;三是物业管理公司的招投标不够规范,谁开发、谁管理的格局还没有打破,业主根本没有选择物业服务的机会和权力;四是业主委员会的组建程序不规范,各种矛盾因缺乏监督和沟通渠道而无法解决。如一些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的服务而有意见,一些没有缴费的业主则可以找出种种借口不尽义务;五是小区内经常发生的违章装修、违规搭建等行为,也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。对这些具体问题的处理和解决缺少切实可行的政策、法规依据。

  三、宣传教育力度不够

  从调查情况看,社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表,普遍对物业管理法规不知或知之甚少。主要表现在:一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确,对相关物业政策、法规领会不透,经营理念还没有从“管理型”向“服务型”转变,不按照物业服务合同的规定履行义务,对待业主“生、冷、硬”,服务意识差,简单地把物业管理理解成收费等,有的甚至只收费不服务,小区的卫生保洁、绿化养护、安全保卫不到位,造成卫生状况差,秩序混乱,失窃案件时有发生;二是一些小区的业主不知道如何利用《物业管理条例》来维护自身的权利,遇到了问题无所适从,不是通过协商渠道和法律手段去解决,而是采用简单的拒绝交费等办法来激化矛盾。

  四、物管服务水平较低

  调查发现,一些物管企业低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训,也还是停留在基本技能培训的初级阶段,还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定,致使物业服务工作不到位,不按规范操作。另外,从业人员流动性大、个人素质普遍较低,也影响了物业服务水平的提高。部分物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。有的小区住户反映小区公共区域长期无人打扫卫生,服务工作远不能满足居民的实际需求。因此进一步加强和改进我县城区住宅小区物业管理工作,提高物业管理水平迫在眉睫。

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